Anvisningsret og rådighed over almene boliger Boliganvisning
Anvisningsret og rådighed over almene boliger Boliganvisning
Søg en almen bolig
Sådan udlejes almene boliger (familieboliger)
Almene familieboliger udlejes som udgangspunkt efter anciennitet på en venteliste. Det almene byggeri har imidlertid en forpligtelse over for personer med særlige boligbehov. Disse personer har derfor fortrinsret til ventelisten. Det drejer sig om:
- Ældre og personer med handicap har fortrinsret til bestemte ældre- og handicapboliger
- Børnefamilier har fortrinsret til de større lejligheder
- Personer, der allerede har bolig i boligorganisationen, har fortrinsret frem for udefrakommende ansøgere (oprykningsretten).
Derudover har kommunerne mulighed for at råde over hver fjerde ledige almene familie- og ungdomsbolig til løsning af kommunernes boligsociale opgaver. Kommune og boligorganisation kan aftale, at denne andel øges til op til 100 pct. af boligerne. Boligerne udlejes til personer, som kommunen mener, har særligt behov for en bolig. De kan dog også anvises med henblik på at skabe en varieret beboersammensætning i det enkelte område.
Særlige udlejningsregler
Fleksible udlejningsregler
Siden år 2000 har det været muligt for boligorganisationer at aftale såkaldt ”fleksibel udlejning” med kommunen. Fleksibel udlejning betyder, at udlejning skal ske efter nogle særlige kriterier, som aftales med den enkelte boligorganisation. Det kan f.eks. være at give fortrinsret til pendlere med job i kommunen eller unge studerende. Fleksibel udlejning træder i stedet for udlejning efter ventelisten, men kan kun udgøre op til 90 pct. af boligerne. De sidste 10 pct. udlejes efter ventelistereglerne. Ved fleksibel udlejning må der ikke diskrimineres på baggrund af f.eks. etnisk oprindelse.
Kombineret udlejning
I boligområder med høj arbejdsløshed har kommunerne siden 2005 haft mulighed for at afvise kontanthjælpsmodtagere, som står på venteliste til en almen bolig. Kommunen er så til gengæld forpligtet til at anvise den boligsøgende en anden passende bolig i kommunen, såfremt vedkommende er opnoteret på ventelisten på tidspunktet for beslutningen om at bruge kombineret udlejning. Formålet er at få flere ressourcestærke borgere til udsatte boligområder.
Jeg ønsker en almen familiebolig – hvad gør jeg?
Hvis du ønsker en almen familiebolig, skal du lade dig skrive op i en af de mange almene boligorganisationer, for at komme på venteliste. I visse områder af landet skal du dog være opmærksom på, at der kan være meget lang ventetid. Derudover kan du undersøge, hvorvidt der er indgået aftaler om fleksibel udlejning i den kommune, du ønsker at bo i. Endelig vil du i særlige situationer kunne få anvist en af de almene boliger, som kommunen råder over, ved at henvende sig til kommunen.
På boligportalen DanmarkBolig.dk finder du en udførlig præsentation af mere end 550.000 almene familie- og ældreboliger. og hvilken boligorganisation du skal skrives op i for at leje den pågældende bolig, du ønsker. I artiklen Tilgængelighed og god adgang kan du blandt andet læse og finde henvisninger til handicapvenlige boliger.
Hvordan lejer jeg en almen ungdomsbolig?
De fleste ungdomsboliger er opført med offentlig støtte – enten som almene ungdomsboliger eller som selvejende ungdomsboliginstitutioner. Det betyder blandt andet, at de skal følge bestemte regler for udlejningen. Der kan være tale om kollegieværelser med eller uden eget køkken – eller om små selvstændige lejligheder, som typisk er en del af et større alment byggeri.
Boligerne skal udlejes til unge under uddannelse eller til andre unge med særligt behov for en ungdomsbolig. Ældre ungdomsboliger i selvejende institutioner udlejes dog kun til studerende. Ungdomsboligerne udlejes efter en vurdering af ansøgerens boligbehov. Det betyder, at man skal tage hensyn til økonomiske, uddannelsesmæssige og sociale forhold.
Andre typer af ungdomsboliger
Der findes også en række private kollegier, der er opført uden offentlig støtte. Disse findes både blandt de ældste og blandt de helt nye kollegier. Her kan reglerne – blandt andet for udlejning – være anderledes. Det er derfor vigtigt at finde ud af, om ungdomsboligen er opført med offentlig støtte eller ej.
Endelig har regeringen i 2003-2007 støttet opførelsen af en ny type ungdomsboliger – støttede private ungdomsboliger – hvoraf en række allerede er taget i brug. For disse boliger gælder der andre regler end for de almene ungdomsboliger. Boligerne udlejes til studerende, og 80 pct. af boligerne udlejes efter samme behovskriterier som de almene ungdomsboliger.
Hvordan lejer jeg en almen ældrebolig eller handicapbolig?
I hele landet er der ca. 50.000 almene ældreboliger, herunder plejeboliger. Fælles for almene ældreboliger er, at de modtager offentlig støtte.
Ved almene ældreboliger forstås boliger, som med hensyn til udstyr og udformning er særligt indrettet til brug for ældre og personer med handicap, herunder kørestolsbrugere. Ved plejeboliger forstås almene ældreboliger, hvortil er knyttet omsorgs- og servicefunktioner med tilhørende personale til betjening af beboernes særlige behov. Forskellen mellem en ældrebolig og en plejebolig er således ikke en forskel i selve boligen, men alene de tilknyttede servicefunktioner.
Anvisning af almene ældreboliger sker alene på grundlag af en forudgående behovsvurdering. De personer, der er berettiget til en almen ældrebolig er således ældre og personer med handicap med særlig behov for sådanne boliger. Almene ældreboliger opføres og drives af almene boligorganisationer, selvejende institutioner eller af kommuner. Herudover kan regionerne opføre/drive almene ældreboliger, der indrettes med henblik på at betjene personer med betydelig og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne.
Hvis du er ældre og leder efter en passende bolig, skal du ud over almene ældreboliger være opmærksom på plejehjem, beskyttede boliger, midlertidige aflastningsboliger til de pårørende m.v. Se link i højre side.
Frit valg af ældrebolig
Som borger i en kommune kan du frit vælge imellem de plejeboliger/plejehjemspladser, der indgår i kommunens boligtilbud, hvis du er visiteret, dvs. hvis kommunen har godkendt, at du har behov for en sådan bolig. Dette gælder, uanset om plejeboligen er ejet af kommunen, en almen boligorganisation eller en selvejende institution.
Du har også ret til frit at vælge et lignende boligtilbud i en anden kommune. Det kræver dog, at tilflytningskommunen også vurderer, at du har behov for en plejebolig/botilbud (dobbeltvisitation).
Tilflytningskommunen skal behandle dig på samme vilkår som kommunens egne borgere. Kommunen kan dog i særlige tilfælde og af hensyn til at kunne opfylde forpligtelserne over for egne borgere i visse tilfælde beslutte, at dette ikke gælder. Du vil så som udefrakommende kunne få afslag på at blive optaget på venteliste. Dette er der fastsat særlige regler om.
Vedligeholdelse og ombygning af almen bolig
Vedligeholdelse
Boligorganisationen skal sørge for en forsvarlig vedligeholdelse af boligorganisationens ejendomme og boliger. Sker det ikke, kan kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed pålægge boligorganisationen at udføre nødvendige vedligeholdelsesarbejder.
Udvendig og indvendig vedligeholdelse
Der sondres mellem udvendig vedligeholdelse og indvendig vedligeholdelse af afdelingerne.
Den indvendige vedligeholdelse defineres normalt som den vedligeholdelse, istandsættelse og fornyelse af indvendige overflader og træværk i lejlighederne.
Indvendig vedligeholdelse af boligen i boperioden omfatter:
- hvidtning
- maling
- tapetsering
- gulvbehandling
Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse i afdelingerne.
I modsætning til det private udlejningsbyggeri kan vedligeholdelsesarbejde i alment byggeri danne grundlag for lejeforhøjelser.
Udvendig vedligeholdelse i almene afdelinger
Som overordnet målsætning gælder, at bebyggelserne og de tilhørende anlæg skal vedligeholdes så den oprindelige kvalitet og brugsværdi bliver opretholdt.
Der skal derfor på det årlige driftsbudget budgetteres med et passende beløb til vedligeholdelse.
Indvendig vedligeholdelse
Indvendig vedligeholdelse omfatter vedligeholdelse, fornyelse og istandsættelse i lejlighederne.
Reglerne om indvendig vedligeholdelse gælder uanset, om der er aftalt noget andet i lejekontrakten.
Der er to forskellige indvendige vedligeholdelsesordninger samt en variant. De kan ikke sammenblandes, og der kan derfor kun gælde én ordning i det konkrete tilfælde. Boligorganisationens bestyrelse vælger den indvendige vedligeholdelsesordning, der skal gælde afdelingen. Der skal for hver afdeling være udarbejdet et vedligeholdelsesreglement, som lejeren får udleveret, når lejekontrakten bliver indgået.
A-ordningen
Vedligeholdelse i boperioden påhviler lejeren. Lejeren sørger for og afholder udgifterne til hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Træværk ved døre og vinduer er blandt andet omfattet her.
Istandsættelse ved fraflytning betales af lejeren. Der skal almindeligvis udføres en normalistandsættelse. Normalistandsættelsen omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Istandsættelse af gulve og træværk er ikke omfattet af istandsættelsen ved fraflytning.
Afdelingen overtager dog gradvist over en periode på højst 10 år betalingen af normalistandsættelsen. Mange boligorganisationer anvender en overtagelsestakt på 1 pct. pr. måned, hvilket betyder, at afdelingen efter otte år og fire måneders boperiode har overtaget betalingen af normalistandsættelsen ved fraflytning helt. Boligorganisationen beslutter, hvem der skal udføre istandsættelsesarbejdet.
B-ordningen
Lejeren indbetaler til en vedligeholdelseskonto, hvorved vedligeholdelse i boperioden påhviler afdelingen. Vedligeholdelsen omfatter hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Træværk ved døre og vinduer er blandt andet omfattet her. Eventuel istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen.
A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)
Ordningen er en variant af A-ordningen. Vedligeholdelse i boperioden påhviler lejeren, jf. ovenfor under A-ordningen. Ved fraflytning betaler lejeren et NI-beløb, som via boligorganisationen gives til den nye lejer til istandsættelse. Afdelingen overtager gradvist over en periode på højst 10 år betalingen af NI-beløbet.
Installationer i almene boliger
Den enkelte afdeling skal foretage og afholde udgiften til vedligeholdelse og fornyelse af låse, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, med mindre forringelsen skyldes lejerens forsømmelse.
Misligholdelse i almene boliger
Uanset hvilken vedligeholdelsesordning, der gælder i boligafdelingen, skal en fraflyttende lejer betale for udbedring af eventuel misligholdelse af det lejede.
I loven er misligholdelse defineret således: "...det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af boligtageren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som boligtageren har givet adgang til boligen".
Manglende vedligeholdelse bevirker i sig selv ikke, at der tale om misligholdelse. Hvis den manglende vedligeholdelse har medført skade - eksempelvis på et gulv, hvor lakken er delvist slidt af - kan der dog være tale om misligholdelse.
Henlæggelser i almene boliger
Den enkelte boligafdeling skal henlægge (foretage opsparing af) passende beløb til:
- Istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning eller betaling af et normalistandsættelsesbeløb ved A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)
- Indvendig vedligeholdelse af lejlighederne i afdelinger med B-vedligeholdelsesordningen
- Eventuel istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning i afdelinger med B-ordningen
- Tab ved lejeledighed og fraflytninger
Udtrykket "passende beløb" skal forstås således, at hvis man forventer at få udgifter til de pågældende formål, skal der foretages henlæggelse.
Forbedringer
Normalt foretages forbedringer kollektivt i afdelingens boliger, og udgiften til forbedringen dækkes via en stigning i huslejen. Huslejeforhøjelsen træder i kraft fra det tidspunkt, hvor forbedringen er gennemført.
Råderet
Som et alternativ til almindelige forbedringer, der skal besluttes i fællesskab på et afdelingsmøde, er der forskellige muligheder for mere individuelt at gennemføre forbedringer. Der kan skelnes mellem
a) afdelingsfinansierede forbedringer af de enkelte boliger (kollektiv råderet)
b) Individuelle forbedringer af de enkelte boliger (individuel råderet)
c) Lejerens installationsret.
Ad a) afdelingsfinansierede forbedringer af de enkelte boliger (kollektiv råderet)
Ordningen består i, at afdelingen beslutter, at en bestemt forbedring af boligerne kun gennemføres hos de lejere, der ønsker forbedringen og vil være med til at betale den. Boligorganisationen sørger for, at disse arbejder gennemføres, og opkræver de nødvendige lejeforhøjelser. Arbejderne finansieres med lån, der højst kan løbe i 20 år.
Ad b) Individuelle forbedringer af de enkelte boliger (individuel råderet)
Den individuelle råderet indebærer, at alle almene lejere har ret til at udføre alle forbedringsarbejder i boligen (undtaget herfra er installation af hårde hvidevarer). Det er lejeren selv, som står for gennemførelse af arbejderne. De skal dog anmeldes til boligorganisationen, inden de iværksættes. Arbejderne skal være rimelige og hensigtsmæssige. Lejeren får en godtgørelse for de udgifter, der er afholdt, dog højst omkring 110.000 kr. (2009). Kompensationen, der nedskrives og mindst 10 og højst 20 år, udbetales ved fraflytning. Boligorganisationen indhenter byggetilladelse og besigtiger de færdige forbedringer.
En ny lejer, der flytter ind, kan vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en midlertidig lejeforhøjelse.
Ad c) Lejerens installationsret
Lejeren har en ret til at foretage sædvanlige installationer, antenner og hjælpemidler. Ønsker lejeren f.eks. et nyt køleskab, kan lejeren bruge installationsretten. Lejeren betaler selv og kan tage det med ved fraflytning. Det er afgørende, at der er tale om sædvanlige installationer som for eksempel:
- komfur
- køleskab
- vaskemaskine
- emhætte
- el-sug
- termostatventiler
- ressourcebesparende installationer, f.eks. vedr. vandbesparelser.
Det er et krav, at boligorganisationen får besked om installationen, inden den foretages.
Rødovre Kommune
Social- og Sundhedsforvaltningen
Gunnekær 64
2610 Rødovre
Tlf: 3637 7000
rk@rk.dk - sikker e-post
