Afsluttede høringer
Hvis du vil vide mere
Planerne udarbejdes i overensstemmelse med Planloven. Du kan læse planloven på www.retsinfo.dk. For yderligere information om det danske plansystem for fysisk planlægning kan du med fordel se på borger.dk eller Erhvervsstyrelsens hjemmeside.
Statslige planer
Alle planer udarbejdes endvidere i henhold til statslige og regionale planer som for eksempel Fingerplanen 2013, som omhandler Landsplandirektivet om hovedstadsområdets planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg med mere. Fingerplanen udstikker retningslinjerne for placering af arealer til byformål og for anvendelsen af arealer i det åbne land.
Høringssvar fra Giersing
Forslag til Tillæg 3 til Kommuneplan 2018
Sagsnummer: 01.02.05-K04-6-19 SvarID: 151
Indsendt af
Giersing
Dato
30.07.19
Rødovre Kommune
Høringssvar vedr. forslag til lokalplan 129 – Hendriksholmkvarteret
Vi har set forslag til lokalplan 129 for Hendriksholmkvarteret, og som grundejere i kvarteret ser vi os desværre nødsaget til at kommentere på en række forhold i forslaget. Høringssvaret skal også ses som et implicit høringssvar til forslag til tillæg 3 til kom- muneplanen i den udstrækning, det er relevant.
Vi er nybyggere og er derfor bekendt med de overvejelser, der ligger bag planlægningen af et nyt hus.
Vores høringssvar tager udgangspunkt i delområde A, da det er det, vi har bedst kendskab til.
Helt grundlæggende er vi enige i de overordnede ønsker for området, herunder:
? Grønne boligområder
? Åben-lav bebyggelse
? Mangfoldig arkitektur
Desværre er mange af de specifikke krav dog i direkte modstrid med de overordnede ønsker. Mange af kravene indebærer desuden uforholdsmæssigt høje økonomiske og prak- tiske konsekvenser for områdets beboere.
Beskrivelse af lokalplanområdet
Lokalplanforslaget har en glimrende beskrivelse af området, men undlader at nævne, at området i udstrakt grad består af fritliggende villaer beliggende på relativt små (mange omkring 700 m2) smalle grunde med en kort side mod vej.
Husene er endvidere i høj grad bygget kort efter udstykningen og er derfor boliger, som må siges at stå for en udskiftning eller omfattende renovering de kommende år. Dermed er de ændrede krav særdeles indgribende for områdets boligejere.
Reduktion af bebyggelsesgraden til 25 % (§ 7.1-7.2) – værdi
Det vel nok største indgreb er reduktionen af bebyggelsesgraden til 25 %. Aktuelt gælder, ”Kun 1/3 af parcelarealet må bebygges” i servitut fra 23. august 1921. Reduktionen til 25 % blev allerede indskrevet i kommuneplanen fra 2018, men vi er mange, som aldrig opdagede, at den kom i høring.
For en grund på f.eks. 1.200 m2 vil ændringen i bebyggelsesgraden betyde maksimalt 300 m2 frem for 400 m2 bolig. Der er således tale om, at man kun må bygge en meget stor bolig frem for en ualmindeligt stor bolig. Men så store er der ikke mange grunde i området, der er.
For en grund på 700 m2 betyder ændringen maksimalt 175 m2 frem for 233 m2 bolig. Så handler det ikke længere om blot at begrænse boligarealet; men også, om det overhovedet giver mening at bygge en ny bolig på grunden.
27. juli 2019
Side 1 af 7
Det gennemsnitlige samlede areal for nybyggede parcelhuse har de sidste ti år ligget over 200 m2, og tendensen er stigende.1
For mange kan boligarealer tæt på 200 m2 måske virke ekstravagant, men det er ikke kun ønsket om mere plads, der giver sig udslag i større boliger.
Ældre boliger har ofte en kælder og et loftsrum, der ikke tæller med i boligarealet. Selvom disse formelt ikke må anvendes til beboelse, er det areal, som kan udnyttes til opbevaring, vaskerum, bad og meget andet. I en ny bolig er energikravene så høje, at arealprisen for en kælder er den samme som for boligareal. Derfor kan det ikke betale sig at etablere kælder. Desuden er isoleringen så tyk, at et eventuelt loftsareal er væsentligt formind- sket. I et nybygget hus vil langt de fleste anvendelige kvadratmeter derfor typisk være opgjort som boligareal – modsat et ældre hus.
De tykkere vægge i et nyere hus skal heller ikke negligeres. Et rektangulært hus på 181 m2 med 8 meter i bredden har således 7 m2 mere mur, hvis murtykkelsen er 47 cm frem for 35 cm. Et nybygget rektangulært hus på 175 m2 skal derfor arealmæssigt sammenlignes med et ældre hus på 168 m2 – alene på grund af murtykkelsen.
Selvom en ændring i bebyggelsesgraden fra 33,3 % til 25 % næsten lyder kosmetisk, så betyder reduktionen for rigtigt mange af områdets grunde, at renovering og nybyggeri er udelukket for den aktuelle ejer, og at kundekredsen ved videresalg er reduceret meget kraftigt. I et område, der ellers tiltaler børnefamilier, vil grunden reelt kun kunne bruges til nybyggeri for par uden børn. Værdien af grunden er med andre ord alvorligt reduceret (såvel økonomisk som i egennytteværdi), hvilket vi i området naturligvis er særdeles utilfredse med.
Vi mener, at bebyggelsesgraden i lokalplanen for område A (m.fl.) derfor bør fastholdes som den gældende 1/3 eller i det mindste følge bygningsreglementets 30 %.
Reduktion af bebyggelsesgraden til 25 % (§ 7.1-7.2) – anvendelse Bebyggelsesgraden på 25 % vil som nævnt gøre det svært at planlægge et anvendeligt nybyggeri på mange af grundene, men eftersom mange af områdets huse står over for en udskiftning, vil det i mange tilfælde være eneste mulighed. Den kommende bygherre vil skulle anstrenge sig for at reducere boligarealet.
Når valget står mellem ét eller flere plan, skal man være opmærksom på, at flere plan kræver et større boligareal. Der skal indføjes en trappe, der tæller med som boligareal på hver etage; der er (ved 11?2 plan) skråvægge, der gør rummene mindre anvendelige, og ydermuren (og tagtykkelsen ved skråvægge) udgør en forholdsmæssigt større del af beboelsesarealet. Et hus på 190 m2 i ét plan skal derfor op i ca. 206 m2 ved 11?2 plan for at have sammenlignelig plads i hvert rum. Den relative forskel bliver kun større ved mindre huse.
Det er derfor vores bud, at en reduktion i bebyggelsesgraden til 25 % de facto begrænser nybyggeri til ét plan.
Et hus i ét plan har naturligvis et større ”fodaftryk” på grunden end et tilsvarende hus i 11?2 eller flere plan. Det er areal, som tages fra haven og dermed områdets grønne karak- ter. Så ironisk nok vil en reduktion i bebyggelsesgraden for Hendriksholmskvarteret betyde mindre haveareal frem for mere.
1 Kilde: https://www.statistikbanken.dk/bygv06
Side 2 af 7
De lange smalle grunde er i mange tilfælde for smalle til etablering af en vinkel på huset. Husene bliver derfor længehuse i grundens længde. Med et hus på f.eks. 175 m2 i bredden 8 m placeret i hjørnet (2,5 m til skel) af en grund på 15 m i bredden vil der således blive en bremme rundt om huset på 2,5 m på to sider og 4,5 m på én side – i alt 179,4 m2, som reelt kun kan udlægges til flisegang eller græsplæne og derfor uden større botanisk værdi.
Her er forsøgt skitseret en grund som anført i eksemplet – 700 m2, 15 m i bredden – med et hus på 175 m2, 8 m i bredden, placeret 2,5 m fra to naboskel. Der er desuden indtegnet en carport med redskabsskur 5 m fra vejskel (omtales nedenfor):
Vi mener, at bebyggelsesgraden i lokalplanen for område A (m.fl.) derfor bør fastholdes som den gældende 1/3 eller i det mindste bygningsreglementets 30 %. Alternativt kan en højere bebyggelsesgrad tillades ved bygning i flere plan for derigennem at tilskynde byggeri i flere etager og dermed etablering af mere have.
Byggelinje 5 m fra vejskel (§ 7.7.3)
Vi ser en byggelinje på 5 m fra vejskel som værende i direkte modstrid med intentionen om flere grønne områder.
Grundene i Hendriksholmskvarteret er generelt små, og en stor del af havearealet er afsat til et smalt areal mellem hus og naboskel. Så hvis fremtidige byggerier af carporte og redskabsskure som minimum skal placeres 5 m inde på grunden, forsvinder en væsentlig del af havearealet.
For et hus, der er rykket væk fra vejen (som skitseret ovenfor), tages arealet fra den an- vendelige sammenhængende del af haven.
For et etableret hus, der er rykket frem mod vejen, er der måske slet ikke plads til at etablere carport. Og for et nyt hus, der ellers ønsket rykket frem mod vejen for at etablere en samlet have bag huset, skal huset rykkes væk fra vejen (5 m plus carportens længde plus evt. afstand til hus), så det reelt mistede haveareal er ikke blot carportens bredde og afstand til skel, men derimod i hele grundens bredde.
Her er forsøgt skitseret en grund med samme detaljer, som anført i eksemplet ovenfor, men dog, hvor huset er forsøgt trukket mod vej for derigennem at etablere en anvendelig have modsat vejen. Med 2 m til vejskel (øverst) og 5 m til vejskel (nederst) ses, hvordan den anvendelige del af haven reduceres signifikant, når byggelinjen rykkes ind på grunden:
Side 3 af 7
Cykelskur er her illustreret i forlængelse af carporten, men kan selvfølgelig også placeres ved siden af carporten, hvilket dog ikke bidrager positivt til ønsket om en åben bebyggelse.
Byggelinjearealet vil blive belagt med fliser, eftersom der vil være behov for indkørsler til de carporte, som skal stå langt inde på grundene. I § 11.2 er det beskrevet, at der i arealet mellem skel mod vej og byggelinje skal etableres et åbent areal med græs eventuelt kombineret med hæk, buske eller træer, men der vil netop komme et øget behov for flisebelægning, hvis carporte/skure skal flyttes længere væk fra vejen. Hver meter, byggelinjen flyttes ind på grunden, er en meter have, der udskiftes med en meter fliser.
En carport langt inde på grunden vil desuden være med til at etablere en barriere mellem naboer, så området lukkes frem for at blive åbnet.
Vi mener, at det skal være tilladt at opføre garager, carporte, redskabsskure m.m. ud mod skel til vej, eventuelt med en byggelinje på maksimum 2 meter.
Ændring af byggehøjde til højst 11?2 plan (§ 7.1)
Sammen med ændringen af bebyggelsesgraden (se ovenfor) betyder kravet om højst én etage med udnyttet tagetage, at boligmassen bliver mindre mangfoldig. Hvor området i dag er mere ”luftigt” i kraft af blandingen mellem lave og høje (2-21?2 etager) bygninger, vil boligmassen fremover blivet presset mod jorden. Området bliver lavt, men ikke åbent.
Boliger i flere etager fylder mindre på grunden, og med områdets lange smalle grunde, vil boliger i flere etager gøre det muligt at placere huse hhv. fremme eller tilbage på grunden, så de ligger modsat af nabohusene. Dermed skygger husene ikke for hinanden, man undgår indkig til naboens hjem, og naboernes haver bidrager til den grønne og luftige oplevelse af området.
Side 4 af 7
De lange smalle grunde betyder, at vi under alle omstændigheder bor tæt. Ved at holde husene i 11?2 eller de facto ét plan (se ovenfor vedr. bebyggelsesgrad) undgås indkig til naboens hjem kun ved at skjule huset bag en tæt stedsegrøn hæk eller et plankeværk. Med 2,5 eller højst 4 m til skel giver det en alt andet end åben fornemmelse.
Vi mener, at det fortsat bør være muligt at bygge i 2 og evt. 21?2 plan.
Vejlukninger (§ 5.2)
Som en børnefamilie med aktive cyklister er vi meget tilfredse med forslaget om, at vej- lukninger forsynes med cykelåbning på min. 1,3 m pr. kørselsretning. Forhåbentlig bliver disse åbninger uden et ”knæk”. Vi finder det i dag mere end almindeligt svært at føre en cykel med cykelanhænger gennem f.eks. slusen mellem Hendriksholm Boulevard og Skod- borgvej, de to sluser mellem Fritz Møllers Vej og Hviddingvej, tunnelen under Roskildevej mellem Fritz Møllers Vej og Højnæsvej samt slusen mellem Agerskovvej og Varnæsvej for bare at nævne nogle stykker. De to sluser omkring Kærhuset (del af Hendriksholm Skoles SFO, mellem Ruskær og Ulkær) var da også lidt af en udfordring, før det igangværende byggeri startede.
Vi mener, at sluser for cyklister også bør kunne passeres af en cykel med cykelanhænger.
Parkering af store køretøjer, campingvogne m.v. (§ 6.6)
Forbudet mod parkering af store køretøjer, campingvogne m.v. er formuleret, så det tilsyneladende også omfatter parkering ifm. af- og pålæsning (f.eks. ifm. flytning) samt korterevarende parkering ifm. pakning/klargøring inden rejse med campingvogn eller båd.
Vi mener, at parkeringer under 24 timer af store køretøjer, campingvogne m.v. natur- ligvis bør kunne accepteres.
Materialer (§ 8)
I §8 opremses i mange tilfælde en endelig liste med tilladte materialer. Dette udelukker brugen af nuværende og fremtidige materialer, der i samme eller bedre grad opfylder lokalplanforslagets overordnede ønsker. F.eks. vil det efter lokalplanforslaget ikke længere være muligt at anlægge tag med Decra-tagsten.
Vi mener, at lokalplanen bør tillade brugen af materialer, der på kort og lang sigt har en fremtoning tilsvarende de oplistede materialer.
Desuden afgrænser lokalplanforslaget sig i § 8.1.1 ikke fra sekundære bygninger (uopvarmede småbygninger) og lægger dermed en unødigt kraftig begrænsning på tilladte tagmaterialer for disse bygninger. Mange carporte opføres med tag i forskellige lette materialer, og så længe disse tage er stort set vandrette, har det ingen indvirkning på områdets fremtoning.
Vi mener, at lokalplanen ikke bør fastsætte regler for tagmaterialer på uopvarmede småbygninger med taghældning under 3°.
Side 5 af 7
Skiltning (§ 10.1)
Virksomheder placeret i helårsboliger efter § 3.8 må skilte med ét skilt placeret på husets facade. Bevoksning, småbygninger og husets placering på grunden betyder, at et beske- dent skilt på husets facade i stueetagen ikke nødvendigvis er synlig fra vejen, hvilket må antages at være skiltningens formål.
Vi mener, at muligheden for alternativ placering af skiltning bør overvejes.
Elopvarmning (§ 13.1)
Lokalplanforslaget forbyder opvarmning ved el. Noten til § 13.1 henviser til ”Energi- ministeriets cirkulære af 6. maj 1994”. Det er ikke lykkedes os at fremsøge det omtalte dokument på retsinfo.dk. Der er tale om en meget relevant henvisning, som på afgørende vis modificerer indholdet af lokalplanforslaget. Det er derfor særdeles vigtigt, at henvis- ningen er korrekt og enten er citeret i sin helhed eller fremstår, så den umiddelbart kan fremsøges.
Vi mener, at regler fastsat i lokalplanen skal fremgå af lokalplanen.
Opvarmning ved el omfatter også opvarmning ved varmepumper (f.eks. luft-til-vand, luft- til-luft eller jordvarmeanlæg), opvarming ved egenproduceret el fra solceller e.l. eller sågar opvarming ved fjernvarme produceret helt eller delvist med el fra overskudspro- duktion. Med det forbehold, at bestemmelsen kan være modificeret i noten til § 13.1, kan forbudet mod opvarmning med el hindre indførelsen af nye miljørigtige opvarmings- metoder i området.
Vi mener, at det naturligvis skal være muligt at opvarme sin bolig på en miljømæssigt bæredygtig og økonomisk forsvarlig måde, og at lokalplanen skal kunne tage højde for fremtidig teknologiudvikling.
Placering af varmepumper (§ 13.3)
Med bestemmelsen om, at tekniske anlæg ikke må placeres på facade mod vej, nedlægger lokalplanforslaget forbud mod varmepumper på et meget stort antal huse. Huse, der er trukket væk fra vejen, har så kort til alle naboskel, at krav om afstand til naboskel på grund af støjgener (typisk 4-5 meter efter vores oplysninger) betyder, at facade mod vej er eneste mulige placering.
Om end varmepumper, som de for tiden typisk tager sig ud, er alt andet end forskønnende, er de i realiteten en nødvendighed ved mange nybyggerier. Bygningsreglementets krav til energiforbrug udelukker typisk de klassiske opvarmningsmetoder, og blandt de alterna- tive opvarmningsmetoder er varmepumpen et af de få, der også økonomisk giver mening.
Desuden er en placering på facade eller gavl mod vej ikke ensbetydende med, at det tekniske anlæg også kan ses fra vejen.
Vi mener, at tekniske anlæg også bør kunne placeres mod vej, hvis de ikke kan ses fra vejen, eller hvis de er udformet på en for omgivelserne harmonisk måde – herunder er skjult i en kasse, der passer til bygningens udseende.
Side 6 af 7
Paraboler (§ 13.4)
Det er stort set umuligt at placere en parabol, så den ikke er synlig fra veje/stier. Langt hovedparten af områdets grunde er aflange i øst-/vestlig retning med vej mod øst eller vest. En parabol skal placeres med udsigt mod syd. Hvis det skal ske modsat vejen – altså fra husets vestlige eller østlige gavl, kræver det en placering på taget eller på en arm, så det vil virke særdeles skæmmende for naboer på alle sider. For beboere, der også har vej eller sti mod syd, er det ikke muligt at placere en fungerende parabol, som ikke er synlig fra vej.
Kabel-TV er kun et muligt alternativ for visse af områdets husstande.
Vi mener, at paraboler skal placeres hensigstmæssigt og op ad huset, men et krav om, at de ikke må være synlige fra veje eller stier, er ikke rimeligt.
Ophævelse af servitutter (§ 15)
Området er udstykket for snart 100 år siden, og der er tinglyst en lang række servitutter på områdets matrikler. Disse gamle dokumenter er svære at finde rundt i og er efter sigende i flere tilfælde bortkommet. Og med mange senere dokumenter er deres rets- virkninger i særdeleshed uklar. Rødovre Kommune vil kunne spare rigtigt mange men- nesker meget arbejde ved at benytte lejligheden til én gang for alle at få ryddet ud i de gamle servitutter og indskrive de stadigt gældende bestemmelser i den aktuelle lokalplan.
Vi mener, at en lokalplan skal kunne afløse alle lokalplanområdets eksisterende ting- lyste deklarationer og servitutter.
Således vores kommentarer til lokalplanforslag 129 og tillæg 3 til kommuneplanen. Vi står naturligvis til rådighed for spørgsmål eller kommentarer.
Med venlig hilsen
Rikke & Mickel Hedemand
(ejere af samt tidligere og kommende beboere på Frøslevvej 17; 2610 Rødovre) Ålekistevej 90, 2.th.
2720 Vanløse
Side 7 af 7
Høringssvar vedr. forslag til lokalplan 129 – Hendriksholmkvarteret
Vi har set forslag til lokalplan 129 for Hendriksholmkvarteret, og som grundejere i kvarteret ser vi os desværre nødsaget til at kommentere på en række forhold i forslaget. Høringssvaret skal også ses som et implicit høringssvar til forslag til tillæg 3 til kom- muneplanen i den udstrækning, det er relevant.
Vi er nybyggere og er derfor bekendt med de overvejelser, der ligger bag planlægningen af et nyt hus.
Vores høringssvar tager udgangspunkt i delområde A, da det er det, vi har bedst kendskab til.
Helt grundlæggende er vi enige i de overordnede ønsker for området, herunder:
? Grønne boligområder
? Åben-lav bebyggelse
? Mangfoldig arkitektur
Desværre er mange af de specifikke krav dog i direkte modstrid med de overordnede ønsker. Mange af kravene indebærer desuden uforholdsmæssigt høje økonomiske og prak- tiske konsekvenser for områdets beboere.
Beskrivelse af lokalplanområdet
Lokalplanforslaget har en glimrende beskrivelse af området, men undlader at nævne, at området i udstrakt grad består af fritliggende villaer beliggende på relativt små (mange omkring 700 m2) smalle grunde med en kort side mod vej.
Husene er endvidere i høj grad bygget kort efter udstykningen og er derfor boliger, som må siges at stå for en udskiftning eller omfattende renovering de kommende år. Dermed er de ændrede krav særdeles indgribende for områdets boligejere.
Reduktion af bebyggelsesgraden til 25 % (§ 7.1-7.2) – værdi
Det vel nok største indgreb er reduktionen af bebyggelsesgraden til 25 %. Aktuelt gælder, ”Kun 1/3 af parcelarealet må bebygges” i servitut fra 23. august 1921. Reduktionen til 25 % blev allerede indskrevet i kommuneplanen fra 2018, men vi er mange, som aldrig opdagede, at den kom i høring.
For en grund på f.eks. 1.200 m2 vil ændringen i bebyggelsesgraden betyde maksimalt 300 m2 frem for 400 m2 bolig. Der er således tale om, at man kun må bygge en meget stor bolig frem for en ualmindeligt stor bolig. Men så store er der ikke mange grunde i området, der er.
For en grund på 700 m2 betyder ændringen maksimalt 175 m2 frem for 233 m2 bolig. Så handler det ikke længere om blot at begrænse boligarealet; men også, om det overhovedet giver mening at bygge en ny bolig på grunden.
27. juli 2019
Side 1 af 7
Det gennemsnitlige samlede areal for nybyggede parcelhuse har de sidste ti år ligget over 200 m2, og tendensen er stigende.1
For mange kan boligarealer tæt på 200 m2 måske virke ekstravagant, men det er ikke kun ønsket om mere plads, der giver sig udslag i større boliger.
Ældre boliger har ofte en kælder og et loftsrum, der ikke tæller med i boligarealet. Selvom disse formelt ikke må anvendes til beboelse, er det areal, som kan udnyttes til opbevaring, vaskerum, bad og meget andet. I en ny bolig er energikravene så høje, at arealprisen for en kælder er den samme som for boligareal. Derfor kan det ikke betale sig at etablere kælder. Desuden er isoleringen så tyk, at et eventuelt loftsareal er væsentligt formind- sket. I et nybygget hus vil langt de fleste anvendelige kvadratmeter derfor typisk være opgjort som boligareal – modsat et ældre hus.
De tykkere vægge i et nyere hus skal heller ikke negligeres. Et rektangulært hus på 181 m2 med 8 meter i bredden har således 7 m2 mere mur, hvis murtykkelsen er 47 cm frem for 35 cm. Et nybygget rektangulært hus på 175 m2 skal derfor arealmæssigt sammenlignes med et ældre hus på 168 m2 – alene på grund af murtykkelsen.
Selvom en ændring i bebyggelsesgraden fra 33,3 % til 25 % næsten lyder kosmetisk, så betyder reduktionen for rigtigt mange af områdets grunde, at renovering og nybyggeri er udelukket for den aktuelle ejer, og at kundekredsen ved videresalg er reduceret meget kraftigt. I et område, der ellers tiltaler børnefamilier, vil grunden reelt kun kunne bruges til nybyggeri for par uden børn. Værdien af grunden er med andre ord alvorligt reduceret (såvel økonomisk som i egennytteværdi), hvilket vi i området naturligvis er særdeles utilfredse med.
Vi mener, at bebyggelsesgraden i lokalplanen for område A (m.fl.) derfor bør fastholdes som den gældende 1/3 eller i det mindste følge bygningsreglementets 30 %.
Reduktion af bebyggelsesgraden til 25 % (§ 7.1-7.2) – anvendelse Bebyggelsesgraden på 25 % vil som nævnt gøre det svært at planlægge et anvendeligt nybyggeri på mange af grundene, men eftersom mange af områdets huse står over for en udskiftning, vil det i mange tilfælde være eneste mulighed. Den kommende bygherre vil skulle anstrenge sig for at reducere boligarealet.
Når valget står mellem ét eller flere plan, skal man være opmærksom på, at flere plan kræver et større boligareal. Der skal indføjes en trappe, der tæller med som boligareal på hver etage; der er (ved 11?2 plan) skråvægge, der gør rummene mindre anvendelige, og ydermuren (og tagtykkelsen ved skråvægge) udgør en forholdsmæssigt større del af beboelsesarealet. Et hus på 190 m2 i ét plan skal derfor op i ca. 206 m2 ved 11?2 plan for at have sammenlignelig plads i hvert rum. Den relative forskel bliver kun større ved mindre huse.
Det er derfor vores bud, at en reduktion i bebyggelsesgraden til 25 % de facto begrænser nybyggeri til ét plan.
Et hus i ét plan har naturligvis et større ”fodaftryk” på grunden end et tilsvarende hus i 11?2 eller flere plan. Det er areal, som tages fra haven og dermed områdets grønne karak- ter. Så ironisk nok vil en reduktion i bebyggelsesgraden for Hendriksholmskvarteret betyde mindre haveareal frem for mere.
1 Kilde: https://www.statistikbanken.dk/bygv06
Side 2 af 7
De lange smalle grunde er i mange tilfælde for smalle til etablering af en vinkel på huset. Husene bliver derfor længehuse i grundens længde. Med et hus på f.eks. 175 m2 i bredden 8 m placeret i hjørnet (2,5 m til skel) af en grund på 15 m i bredden vil der således blive en bremme rundt om huset på 2,5 m på to sider og 4,5 m på én side – i alt 179,4 m2, som reelt kun kan udlægges til flisegang eller græsplæne og derfor uden større botanisk værdi.
Her er forsøgt skitseret en grund som anført i eksemplet – 700 m2, 15 m i bredden – med et hus på 175 m2, 8 m i bredden, placeret 2,5 m fra to naboskel. Der er desuden indtegnet en carport med redskabsskur 5 m fra vejskel (omtales nedenfor):
Vi mener, at bebyggelsesgraden i lokalplanen for område A (m.fl.) derfor bør fastholdes som den gældende 1/3 eller i det mindste bygningsreglementets 30 %. Alternativt kan en højere bebyggelsesgrad tillades ved bygning i flere plan for derigennem at tilskynde byggeri i flere etager og dermed etablering af mere have.
Byggelinje 5 m fra vejskel (§ 7.7.3)
Vi ser en byggelinje på 5 m fra vejskel som værende i direkte modstrid med intentionen om flere grønne områder.
Grundene i Hendriksholmskvarteret er generelt små, og en stor del af havearealet er afsat til et smalt areal mellem hus og naboskel. Så hvis fremtidige byggerier af carporte og redskabsskure som minimum skal placeres 5 m inde på grunden, forsvinder en væsentlig del af havearealet.
For et hus, der er rykket væk fra vejen (som skitseret ovenfor), tages arealet fra den an- vendelige sammenhængende del af haven.
For et etableret hus, der er rykket frem mod vejen, er der måske slet ikke plads til at etablere carport. Og for et nyt hus, der ellers ønsket rykket frem mod vejen for at etablere en samlet have bag huset, skal huset rykkes væk fra vejen (5 m plus carportens længde plus evt. afstand til hus), så det reelt mistede haveareal er ikke blot carportens bredde og afstand til skel, men derimod i hele grundens bredde.
Her er forsøgt skitseret en grund med samme detaljer, som anført i eksemplet ovenfor, men dog, hvor huset er forsøgt trukket mod vej for derigennem at etablere en anvendelig have modsat vejen. Med 2 m til vejskel (øverst) og 5 m til vejskel (nederst) ses, hvordan den anvendelige del af haven reduceres signifikant, når byggelinjen rykkes ind på grunden:
Side 3 af 7
Cykelskur er her illustreret i forlængelse af carporten, men kan selvfølgelig også placeres ved siden af carporten, hvilket dog ikke bidrager positivt til ønsket om en åben bebyggelse.
Byggelinjearealet vil blive belagt med fliser, eftersom der vil være behov for indkørsler til de carporte, som skal stå langt inde på grundene. I § 11.2 er det beskrevet, at der i arealet mellem skel mod vej og byggelinje skal etableres et åbent areal med græs eventuelt kombineret med hæk, buske eller træer, men der vil netop komme et øget behov for flisebelægning, hvis carporte/skure skal flyttes længere væk fra vejen. Hver meter, byggelinjen flyttes ind på grunden, er en meter have, der udskiftes med en meter fliser.
En carport langt inde på grunden vil desuden være med til at etablere en barriere mellem naboer, så området lukkes frem for at blive åbnet.
Vi mener, at det skal være tilladt at opføre garager, carporte, redskabsskure m.m. ud mod skel til vej, eventuelt med en byggelinje på maksimum 2 meter.
Ændring af byggehøjde til højst 11?2 plan (§ 7.1)
Sammen med ændringen af bebyggelsesgraden (se ovenfor) betyder kravet om højst én etage med udnyttet tagetage, at boligmassen bliver mindre mangfoldig. Hvor området i dag er mere ”luftigt” i kraft af blandingen mellem lave og høje (2-21?2 etager) bygninger, vil boligmassen fremover blivet presset mod jorden. Området bliver lavt, men ikke åbent.
Boliger i flere etager fylder mindre på grunden, og med områdets lange smalle grunde, vil boliger i flere etager gøre det muligt at placere huse hhv. fremme eller tilbage på grunden, så de ligger modsat af nabohusene. Dermed skygger husene ikke for hinanden, man undgår indkig til naboens hjem, og naboernes haver bidrager til den grønne og luftige oplevelse af området.
Side 4 af 7
De lange smalle grunde betyder, at vi under alle omstændigheder bor tæt. Ved at holde husene i 11?2 eller de facto ét plan (se ovenfor vedr. bebyggelsesgrad) undgås indkig til naboens hjem kun ved at skjule huset bag en tæt stedsegrøn hæk eller et plankeværk. Med 2,5 eller højst 4 m til skel giver det en alt andet end åben fornemmelse.
Vi mener, at det fortsat bør være muligt at bygge i 2 og evt. 21?2 plan.
Vejlukninger (§ 5.2)
Som en børnefamilie med aktive cyklister er vi meget tilfredse med forslaget om, at vej- lukninger forsynes med cykelåbning på min. 1,3 m pr. kørselsretning. Forhåbentlig bliver disse åbninger uden et ”knæk”. Vi finder det i dag mere end almindeligt svært at føre en cykel med cykelanhænger gennem f.eks. slusen mellem Hendriksholm Boulevard og Skod- borgvej, de to sluser mellem Fritz Møllers Vej og Hviddingvej, tunnelen under Roskildevej mellem Fritz Møllers Vej og Højnæsvej samt slusen mellem Agerskovvej og Varnæsvej for bare at nævne nogle stykker. De to sluser omkring Kærhuset (del af Hendriksholm Skoles SFO, mellem Ruskær og Ulkær) var da også lidt af en udfordring, før det igangværende byggeri startede.
Vi mener, at sluser for cyklister også bør kunne passeres af en cykel med cykelanhænger.
Parkering af store køretøjer, campingvogne m.v. (§ 6.6)
Forbudet mod parkering af store køretøjer, campingvogne m.v. er formuleret, så det tilsyneladende også omfatter parkering ifm. af- og pålæsning (f.eks. ifm. flytning) samt korterevarende parkering ifm. pakning/klargøring inden rejse med campingvogn eller båd.
Vi mener, at parkeringer under 24 timer af store køretøjer, campingvogne m.v. natur- ligvis bør kunne accepteres.
Materialer (§ 8)
I §8 opremses i mange tilfælde en endelig liste med tilladte materialer. Dette udelukker brugen af nuværende og fremtidige materialer, der i samme eller bedre grad opfylder lokalplanforslagets overordnede ønsker. F.eks. vil det efter lokalplanforslaget ikke længere være muligt at anlægge tag med Decra-tagsten.
Vi mener, at lokalplanen bør tillade brugen af materialer, der på kort og lang sigt har en fremtoning tilsvarende de oplistede materialer.
Desuden afgrænser lokalplanforslaget sig i § 8.1.1 ikke fra sekundære bygninger (uopvarmede småbygninger) og lægger dermed en unødigt kraftig begrænsning på tilladte tagmaterialer for disse bygninger. Mange carporte opføres med tag i forskellige lette materialer, og så længe disse tage er stort set vandrette, har det ingen indvirkning på områdets fremtoning.
Vi mener, at lokalplanen ikke bør fastsætte regler for tagmaterialer på uopvarmede småbygninger med taghældning under 3°.
Side 5 af 7
Skiltning (§ 10.1)
Virksomheder placeret i helårsboliger efter § 3.8 må skilte med ét skilt placeret på husets facade. Bevoksning, småbygninger og husets placering på grunden betyder, at et beske- dent skilt på husets facade i stueetagen ikke nødvendigvis er synlig fra vejen, hvilket må antages at være skiltningens formål.
Vi mener, at muligheden for alternativ placering af skiltning bør overvejes.
Elopvarmning (§ 13.1)
Lokalplanforslaget forbyder opvarmning ved el. Noten til § 13.1 henviser til ”Energi- ministeriets cirkulære af 6. maj 1994”. Det er ikke lykkedes os at fremsøge det omtalte dokument på retsinfo.dk. Der er tale om en meget relevant henvisning, som på afgørende vis modificerer indholdet af lokalplanforslaget. Det er derfor særdeles vigtigt, at henvis- ningen er korrekt og enten er citeret i sin helhed eller fremstår, så den umiddelbart kan fremsøges.
Vi mener, at regler fastsat i lokalplanen skal fremgå af lokalplanen.
Opvarmning ved el omfatter også opvarmning ved varmepumper (f.eks. luft-til-vand, luft- til-luft eller jordvarmeanlæg), opvarming ved egenproduceret el fra solceller e.l. eller sågar opvarming ved fjernvarme produceret helt eller delvist med el fra overskudspro- duktion. Med det forbehold, at bestemmelsen kan være modificeret i noten til § 13.1, kan forbudet mod opvarmning med el hindre indførelsen af nye miljørigtige opvarmings- metoder i området.
Vi mener, at det naturligvis skal være muligt at opvarme sin bolig på en miljømæssigt bæredygtig og økonomisk forsvarlig måde, og at lokalplanen skal kunne tage højde for fremtidig teknologiudvikling.
Placering af varmepumper (§ 13.3)
Med bestemmelsen om, at tekniske anlæg ikke må placeres på facade mod vej, nedlægger lokalplanforslaget forbud mod varmepumper på et meget stort antal huse. Huse, der er trukket væk fra vejen, har så kort til alle naboskel, at krav om afstand til naboskel på grund af støjgener (typisk 4-5 meter efter vores oplysninger) betyder, at facade mod vej er eneste mulige placering.
Om end varmepumper, som de for tiden typisk tager sig ud, er alt andet end forskønnende, er de i realiteten en nødvendighed ved mange nybyggerier. Bygningsreglementets krav til energiforbrug udelukker typisk de klassiske opvarmningsmetoder, og blandt de alterna- tive opvarmningsmetoder er varmepumpen et af de få, der også økonomisk giver mening.
Desuden er en placering på facade eller gavl mod vej ikke ensbetydende med, at det tekniske anlæg også kan ses fra vejen.
Vi mener, at tekniske anlæg også bør kunne placeres mod vej, hvis de ikke kan ses fra vejen, eller hvis de er udformet på en for omgivelserne harmonisk måde – herunder er skjult i en kasse, der passer til bygningens udseende.
Side 6 af 7
Paraboler (§ 13.4)
Det er stort set umuligt at placere en parabol, så den ikke er synlig fra veje/stier. Langt hovedparten af områdets grunde er aflange i øst-/vestlig retning med vej mod øst eller vest. En parabol skal placeres med udsigt mod syd. Hvis det skal ske modsat vejen – altså fra husets vestlige eller østlige gavl, kræver det en placering på taget eller på en arm, så det vil virke særdeles skæmmende for naboer på alle sider. For beboere, der også har vej eller sti mod syd, er det ikke muligt at placere en fungerende parabol, som ikke er synlig fra vej.
Kabel-TV er kun et muligt alternativ for visse af områdets husstande.
Vi mener, at paraboler skal placeres hensigstmæssigt og op ad huset, men et krav om, at de ikke må være synlige fra veje eller stier, er ikke rimeligt.
Ophævelse af servitutter (§ 15)
Området er udstykket for snart 100 år siden, og der er tinglyst en lang række servitutter på områdets matrikler. Disse gamle dokumenter er svære at finde rundt i og er efter sigende i flere tilfælde bortkommet. Og med mange senere dokumenter er deres rets- virkninger i særdeleshed uklar. Rødovre Kommune vil kunne spare rigtigt mange men- nesker meget arbejde ved at benytte lejligheden til én gang for alle at få ryddet ud i de gamle servitutter og indskrive de stadigt gældende bestemmelser i den aktuelle lokalplan.
Vi mener, at en lokalplan skal kunne afløse alle lokalplanområdets eksisterende ting- lyste deklarationer og servitutter.
Således vores kommentarer til lokalplanforslag 129 og tillæg 3 til kommuneplanen. Vi står naturligvis til rådighed for spørgsmål eller kommentarer.
Med venlig hilsen
Rikke & Mickel Hedemand
(ejere af samt tidligere og kommende beboere på Frøslevvej 17; 2610 Rødovre) Ålekistevej 90, 2.th.
2720 Vanløse
Side 7 af 7